É possível arrematar imóvel com 98% de desconto?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp n.º 2174514/SP, conforme acórdão publicado em 19/09/2025, firmou um entendimento crucial para os leilões judiciais em processos de falência no Brasil. A 3ª Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que é válido o leilão de um imóvel arrematado pelo preço equivalente a 2% (dois por cento) do valor de avaliação, afastando a tese de "preço vil", ou seja, o arrematante conseguiu 98% (noventa e oito por cento) de desconto.

Da legislação aplicável

Neste caso se trata de leilão judicial em processo de falência, onde se aplica a Lei de Recuperação de Empresas e Falências, conhecida como LREF.

A reforma da Lei de Recuperação de Empresas e Falências (Lei 11.101/2005, alterada pela Lei 14.122/2020) trouxe mudanças significativas para aumentar a eficiência dos processos falimentares.

Em primeira chamada o imóvel é colocado a venda considerando, no mínimo, o valor de avaliação do bem. Já na segunda chamada, a LREF, prevê que a venda poderá ser efetuada respeitando o mínimo de 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação.

Ocorre que na LRPF passou-se a permitir a venda de ativos da massa falida, na terceira chamada, por "qualquer preço", desde que todos os requisitos legais sejam cumpridos e a competitividade do leilão seja garantida. O artigo 143 reforça essa orientação, aceitando impugnações baseadas no valor do lance apenas quando acompanhadas de uma oferta firme de compra pelo impugnante ou por um terceiro interessado por valor superior ao da venda, acompanhada de depósito caucionário equivalente a 10% (dez por cento) do valor oferecido.

Do contexto da decisão

O imóvel arrematado foi avaliado em R$5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais), sendo que nas duas primeiras chamadas não houve nenhum lance, tendo sido arrematado na terceira chamada por R$110.000,00 (cento e dez mil reais), com pagamento à vista.

O Juízo de primeiro grau homologou a alienação. Contudo, contra essa decisão um dos credores recorreu, interpondo Agravo de Instrumento, que foi provido pela 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao fundamento de que o resultado do leilão era “prejudicial aos credores da massa falida”. Em outras palavras, o leilão foi ANULADO.

Em face da decisão que anulou o leilão, o arrematante recorreu, interpondo Recurso Especial ao STJ. O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do processo, sendo acompanhado por unanimidade, deu provimento ao RESP validando o leilão, e explicando que:

"Assim, respeitadas as formalidades legais, garantida a competitividade, com a ampla divulgação do leilão ou outra forma de   alienação escolhida, não parece possível aceitar objeções com base no preço irrisório sem a respectiva proposta de melhor oferta.

Restabelecer as discussões acerca do valor da arrematação, agora em torno do que poderia ser considerado como preço ínfimo ou irrisório, parece ir na contramão do que pretendeu o legislador, ainda que haja casos em que de fato a alienação somente irá beneficiar o adquirente.“

Do voto do Relator, percebe-se que embora ele reconheça que alguns resultados podem beneficiar exageradamente o adquirente, deve-se respeitar a lei.

Dessa forma, considerando que foram observadas todas as “regras do jogo”, temos a vitória do arrematante.

Implicações Práticas da decisão do STJ

No caso analisado, o imóvel foi arrematado com um desconto de 98% do valor de avaliação em um leilão amplamente divulgado e sem irregularidades. Como destacado acima, em se tratando de processo regulado pelo LREF (Lei de Recuperação de Empresas e Falência), sem uma oferta melhor, não é possível anular o leilão com base na alegação de preço irrisório. Essa decisão sublinha a importância de conduzir o leilão com transparência e rigor nas formalidades legais.

Para aqueles que discordam do resultado, a estratégia correta é apresentar uma proposta concreta de compra superior ao lance vencedor e o depósito em caução exigido na lei, em vez de apenas alegar “preço vil”.

Diante da legislação vigente e da referida decisão do STJ, advogados e operadores do direito devem estar atentos e orientar seus clientes de forma ética e estratégica. Assim, os leilões poderão cumprir sua função social, garantindo uma liquidação eficiente dos ativos da massa falida (empresas com falência reconhecida em juízo).

Portanto, respondendo à pergunta do título do deste artigo, SIM, é possível arrematar um imóvel com 98% de desconto, quando se trata de leilão da massa falida (empresas com falência reconhecida em juízo), pois o objetivo da lei é assegurar a liquidação célere dos bens da empresa, para que esse dinheiro seja realocado de forma eficiente da economia, por meio do pagamento das dívidas aos credores. O raciocínio jurídico aqui é o seguinte: antes um imóvel ser vendido "a qualquer preço", do que ficar parado, gerando mais dívidas (IPTU e condomínio, por exemplo) e correndo o risco ser depreciado ou até invadido ao longo do tempo.